Бізнес-план відкриття бізнес-центру

Бізнес-центр

Резюме

Даний проект являє собою бізнес-план бізнес-центру будівництва та реалізації торговельних та інших площ в ньому з терміном окупності в два роки.

Цілі проекту:

  1. Створення високоприбуткового підприємства
  2. Організація отримання стабільного прибутку
  3. Задоволення ринку попиту на оренду офісних і торгових площ.

Джерело фінансування проекту: власні кошти, банківський кредит, залучення приватного інвестора

Форма ведення підприємницької діяльності:, ТОВ

Повна вартість реалізації проекту: 250 млн. гривень

Термін окупності: 2

Закладена в розрахунки процентна ставка: 25%

Загальна сума виплат по відсотках складе: 125 млн. гривень

Дохід інвестора становитиме:125 млн. гривень

Виплати кредитних коштів та відсотків за кредитом почнуться з першого місяця реалізації проекту.

Основні етапи реалізації проекту

Початок реалізації проекту – безпосередньо після прийняття бізнес-плану Замовником, або після одержання кредитних коштів.

Основні етапи реалізації цього проекту, умови і терміни їх виконання представлені у Таблиці №1:

Етапи виконання проектуТерміни виконання
Укладення інвестиційного договору1 місяць
Отримання позикових коштів1 місяць
Внесення в держреєстр, постановка на облік
в адміністративних і податкових органах
1 місяць
Підбір місця розташування та оформлення
документації
1-6 місяців
Придбання та монтаж обладнання1 місяць
Підбір персоналу1 місяць
Проведення маркетингової кампанії1-24 місяця

Загальний опис проекту

Будівництво бізнес-центру призначено насамперед для надання торгових площ різним компаніям, фірмам, організаціям. Зосередження продажу різних видів товарів в одному місці створює ефект синергії, який дозволяє збільшувати обсяг продажів на 15-20%.

Затребуваність будівництва бізнес-центру в певному, заздалегідь обраному складно недооцінити. Поза всяким сумнівом, будь-якої компанії, якою б діяльністю вона не займалася, необхідний комфортабельний офіс, розташований в зручному місці, або торгові площі, які перебували б у векторі щільного посетительского трафіку.

На сьогоднішній день знайти порожні будівлі, поверхи, і навіть кімнати в центрі великого міста практично неможливо, або тільки через вкрай високу орендну плату. Власне, в даний час будівництво бізнес-центрів можлива тільки на околицях міст, проте це зовсім не заважає їм стає свого роду «центром тяжіння» ділового життя та будь-яких видів відпочинку.

Бізнес-центр "Легіон"

Бізнес-центри надають всі умови і можливості для створення та розвитку практично будь-яких видів підприємницької діяльності. Успішна робота окремо взятого бізнес-центру залежить насамперед від кількох основних факторів:

  • Близькістю до головної міської транспортної магістралі
  • Наявністю інженерних і комунікаційних систем високого рівня
  • Якості обробки
  • Місткою паркуванням
  • Наявністю кваліфікованої служби безпеки і установкою систем безпеки

З перерахованих умов одним з найважливіших є інженерно-комунікативна система, яка повинна включати в себе:

  • Сучасні охоронні технології та наявності контролю доступу в будівлю і контроль над пересуванням людей в усіх доступних для спостереження місцях
  • Сучасні потужні системи вентиляції і кондиціонування
  • Кваліфіковану службу безпеки, що працює цілодобово, і ресепшн – стійку чергової адміністрації, також працює цілодобово
  • Систему ескалаторів, ліфтів, сходів і
  • Систему високошвидкісного інтернету (у т. ч. Wi-Fi) і цифрових засобів зв’язку

Архітектура і внутрішнє планування, як правило, залежать від затвердженого власником бізнес-центру проекту. Створення декількох варіантів планування необхідно доручити архітектурному дизайнерському бюро з багатим портфоліо і надійними рекомендаціями. Основне завдання такої роботи – створення необхідної атмосфери на кожному поверсі відповідно до їх майбутньої плануванні: діловий, розслаблюючій, астрою на купівлі, і т. д.

«Стандартні» відділи в бізнес-центрі:

  • Приміщення для офісів
  • Торгові бутики
  • Гіпермаркети
  • Ресторани, кафе та інші заклади громадського харчування
  • Конференц-зали
  • Кінотеатри

Конструкція кожного поверху повинна бути розрахована на те, щоб задовольнити запити на приміщення самої різної конфігурації. Висота стелі повинна бути не менше 3,5 метрів, в окремих приміщеннях для створення необхідних звукових і зорових ефектів цей параметр може бути набагато вище. Вікна (можливо панорамні) повинні бути виготовлені з небиткого тонованого скла, і забезпечувати відмінну звукоізоляцію і привабливий зовнішній вигляд.

Панорамні вікна

Всі інженерні системи і системи безпеки повинні бути багаторазово перевірені перед здачею будинку в експлуатацію. Управління інженерними комунікаціями має передбачати як єдиний центр управління, так і можливість управління в автономному режимі. Бізнес-план бізнес-центру повинен містити креслення всіх споруджуваних комунікацій.

Будівлі бізнес-центру повинно зводитися з застосуванням останніх передових технологій, з використанням екологічних, надійних, і якісних будівельних та оздоблювальних матеріалів. Поряд з відкритою автостоянкою біля будівлі бізнес-центру повинна бути передбачена підземна, або крита парковка, і окремо – стоянка для автомобілів співробітників бізнес-центру.

Загальна схема будівництва бізнес-центру виглядає наступним чином:

  • Створення проекту будівлі
  • Документальне оформлення проекту, створення презентації
  • Отримання схвалення замовником
  • Погодження будівництва у всіх необхідних інстанціях і отримання необхідних дозволів
  • Повний цикл будівництва бізнес-центру – від закладки фундаменту до проведення робіт по внутрішній і зовнішній обробці
  • Надання орендних площ
  • Установка необхідного устаткування за погодженням з орендарем
  • Завершення надання орендних площ

За кожен етап реалізації всього проекту відповідає конкретний підрядник, кожна стадія зведення будівлі узгоджується з замовником. В ідеальному варіанті – будівництво бізнес-центру з офісними площами має відбуватися, орієнтуючись на конкретні компанії (або з урахуванням побажань таких компаній при наявності договору оренди в споруджуваному будинку).

Особливий підхід у будівництві бізнес-центру до індивідуальних побажань, або орієнтиру на компанії, що займаються конкретними видами діяльності (продаж меблів, торгівля ювелірними прикрасами, гіпермаркет – роздрібна торгівля продуктами та іншими товарами). При цьому враховується маса вимог:

  • За використання і застосування екологічно чистих будівельних і оздоблювальних матеріалів
  • Ергономічність будівлі і її окремих елементів
  • Міцність і надійність споруди
  • Підвищені норми до пожежній безпеці і проникненню вологи
  • Естетична складова
  • Вплив діяльності бізнес-центру на навколишнє середовище

В даний час існують безліч невеликих компаній, спеціалізуються на реалізації окремих етапів будівництва бізнес-центрів. Саме тому особливої конкуренції в цій сфері поки що не спостерігається, і ринок будівництва бізнес-центрів досить вільний. Даний проект являє собою бізнес-ідею з довгостроковою окупністю, тому для успішної роботи просто необхідний бізнес-план бізнес-центру з усіма розрахунками, визначенням строків будівництва, і розрахунками можливих ризиків.

Маркетинговий план

Перед тим, як почати розгляд конкурентного середовища, необхідно проаналізувати стан ринку даної галузі актуальне на даний момент (2016 рік). На сьогоднішній день економічна криза в країні, що почався в кінці 2014 року, вніс свої корективи, як в життя громадян, таки в роботу практично всіх підприємств.

Однак поступово, починаючи з січня 2016 року ринок почав демонструвати плавне повернення на «докризовий» рівень. «Слабкі» підприємства не готові витримати здорову конкуренцію припинили своє існування, звільнивши тим самим свою нішу для стійких до негативних явищ компаніям.

Банки стали більш перебірливі у видачі кредитів – одних із найпопулярніших інструментів фінансування для створення та розвитку бізнесу. Причому кредитування на організацію бізнес-проектів знизилося більш ніж на 50%, кредитні організації воліють працювати з вже діючим бізнесом, який може запропонувати якесь забезпечення кредитних коштів.

Втім, багато компаній успішно залучають грошові кошти і з інших джерел:

  • Випускають облігації
  • Розміщують на торгових біржах акції
  • Залучають до фінансування приватних інвесторів
  • Використовують власні накопичення

Будівництво різних торгових об’єктів в Росії на момент 2013-2014 років ознаменувався досить сильним спадом. З 2015 року, як би це абсурдно не звучало, незважаючи на економічну кризу в країні, будівельна сфера стала нарощувати обсяги. Почасти це можна пояснити порадами експертів галузі (в тому числі і з числа європейських агентств) про те, що комерційна нерухомість в Росії була і залишається одним з найвигідніших вкладень в даний час і на найближчі кілька років.

Проект бізнес-центру

Приріст торговельних площ у нашій країні більше, ніж у будь-якої іншої країни в Європі, і навіть можливе зниження обсягів комерційного будівництва на 5-10% на ситуацію значно не вплине.

Одночасно можна відзначити, що незважаючи на введення економічних санкцій і заборон для іноземних інвесторів на ведення підприємницької діяльності в Росії, багато компаній продовжують «обхідними шляхами» проявляти живий інтерес і участь в будівельному ринку країни. Саме цей факт в деякому роді дозволив галузі втриматися «на плаву», і «не впасти», як цього очікували аналітики, що не зуміли передбачити простий людський фактор – отримання власної вигоди на шкоду інтересам своєї держави (мова йде про західних країнах).

Крім цього вельми оптимістичні прогнози підтверджує активна діяльність багатьох рітейлерів у регіонах країни. Так, в якості прикладу можна навести торговельну мережу «Магніт», що належить АТ «Тандер». Одним з правил цієї компанії є відмова від будівництва власних торгових точок (не важливо чи буде це магазин формату «біля дому», або великий гіпермаркет), і тільки оренда відповідних торгових площ.

Якщо врахувати стрімке зростання цієї компанії (кожен день відкривається приблизно 4-5 нових магазинів, щотижня по 1 гіпермаркету, які розташовуються тільки в торгових і бізнес-центрах), то стає актуальним розгляд можливості співпраці з цією компанією.

Також можна відзначити той факт, що багато компаній останнім часом воліють переміщувати свої офіси або на околиці міст, або взагалі переїхати в регіони, тобто якраз туди, де на сьогоднішній день найбільш актуально будівництво бізнес-центрів. Причиною цього частково стала серйозна транспортна проблема у великих містах (автомобільні пробки, погані дороги), більш низька орендна плата, та ін фактори.

Проводячи аналіз ситуації, яка сьогодні склалася на ринку будівництва бізнес-центрів, можна зробити висновок, що даний вид діяльності став більш вигідним для його учасників роботи на даному напрямку. Обсяг споживачів торгових, офісних, та іншого призначення площ залишився на колишньому рівні, а кількість «гравців» на ринку значно зменшилась, що відкрило нові можливості для решти.

Хол

Тим не менш, проведення комплексу заходів щодо формування громадської думки та залучення цільової аудиторії, необхідно. Такими інструментами можуть стати:

  • Масована реклама в місцевих засобах масової інформації (газетах, журналах, телебаченні)
  • Розміщення рекламних оголошень у спеціалізованих друкованих та інтернет-виданнях
  • Розміщення поблизу будівельного об’єкта білборда з рекламною інформацією
  • Створення власного інтернет-ресурсу
  • Організація власної інфраструктури і прийнятних умов праці

Причому проведення всіх заходів повинно бути розпочато навіть ще до початку будівництва бізнес-центру. Як показує практика, торгові площі зазвичай бувають здані в оренду задовго до здачі об’єкта в експлуатацію.

У Таблиці № 2 представлені середні ціни на оренду торгових площ в бізнес-центрах в різних містах країни:

МістоКласКласКлас
Москва3000-40000 грн./кв. м/місяць1400-18000 грн./кв. м/місяць1200-10000 грн./кв. м/місяць
Санкт-Петербург2500-30000 грн./кв. м/місяць1000-15000 грн./кв. м/місяць600-10000 грн./кв. м/місяць
Інші міста Росії2000-25000 грн./кв. м/місяць1000-10000 грн./кв. м/місяць500-6000 грн./кв. м/місяць

Виробничий план

Обладнання, інвентар, і техніка, необхідні для будівництва бізнес-центру, як правило, є власністю підрядника, що виконує будівельні роботи. Єдине. Що потрібно від замовника – це ретельна перевірка відповідності всієї технічної сторони необхідним нормам безпеки, зростання продуктивності, кошторису, репутації компанії, і деяким іншим критеріям.

Ескалатори

Фінансовий план

Початок фінансового року підприємства – січень місяць.

Прийнята в розрахунках валюта – російські рублі.

Основні податкові відрахування представлені в Таблиці №3:

Вид податкуБаза податкуПеріодПроцентна ставка
Податок на прибутокНадходить прибутокМісяць20%
Податок на майноОціночна вартість майнаЗгідно графіка платежів2,2%
ПДВДодана вартістьМісяць18%
Прибутковий податокФонд оплати праціМісяць13%
Соціальні виплатиФонд оплати праціМісяць34%

Приблизний план обсягів надання послуг за умовний життєвий цикл бізнес-центру площею 23 000 кв. метрів представлений в Таблиці №4:

ПеріодВид послугиОбсяг реалізації в місяць (кв. м)ВартістьПрибуток від реалізації
1-12 місяцьпродаж площ3 000Від 15000-30000 грн./кв. мВід 45000000 до 90000000 гривень
1-12 місяцьздача площ в оренду9 000Від 750-3000 грн./кв. м/місяцьВід 6300000 до 22500000 гривень
13-24 місяцьпродаж площ1 000Від 17000-35000 грн./кв. мВід 17000000 до 35000000 гривень
13-24 місяцьздача площ в оренду10 000Від 800-3500 грн./кв. м/місяцьВід 8000000 до 35000000 гривень

При збереженні поточної тенденції розвитку ринку будівництва бізнес-центрів, що виражається в збільшенні обсягів будівництва на 10-17% в рік, окупність проекту становитиме 23-25 місяців.

Терміни входження на ринок можливо прискорити, використовуючи у будівництві тільки висококласне обладнання та якісні матеріали, що буде складати основні витрати на реалізацію проекту.

Залучення кваліфікованих робітників та адміністративних керуючих необхідно провести з допомогою конкурсної системи найму персоналу. На відбір кандидатів необхідно відвести не менше 1 місяця.

Аналіз можливих ризиків

Існуючі ризики головним чином складаються з факторів, непідвладних мінімізації – це нестабільність політичної та економічної ситуації в країні. Єдине, на що може вплинути замовник – це вибір вигідного місцерозташування бізнес-центру, від чого залежить рівень продажу (здачі в оренду) торговельних та інших приміщень, і несумлінність підрядників будівництва, що можна усунути ретельним контролем над проведенням будівельних робіт.

Висновок

Проведений аналіз проекту будівництва бізнес-центру показав, що даний напрямок є надприбутковими, вкрай ризикованим, і досить перспективним. Основний фактор, що впливає на успішну роботу бізнес-центру – його вигідне розташування. В цілому проект оцінюється як рекомендований до реалізації.

Відеоогляд знаменитого бізнес-центру «Москва-Сіті»

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Волтер Ньюман/ автор статьи
Бізнесмен, громадянин США. Був власником мережі ресторанів в Каліфорнії. Переїхав в Україну 2015 року, запустив бізнес з продажу автомобілів і декілька стартапів. Веду блог biznes-plan.com.ua, де розповідаю все про відкриття своєї справи і відповідаю на запитання читачів.
Сподобалась стаття? Поділись з друзями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: